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林中:见证中国楼市永升旭日的光辉时代_房产
[ 发布时间:2019-10-08 08:30 来源:未知 作者:木木 浏览 ]

从最初的大杂院、亭子间、土胚房,到后来的筒子楼、单元房、商品房,经过70年的砥砺奋进,我国的住房建设发生了翻天覆地的变化。

不过,言及中国房地产行业的发展,还要从改革开放算起。1978年,理论界提出了住房商品化、土地产权等观点,标志着中国房地产业正式进入萌芽阶段。1998年,随着住房分配的停止、住房货币化的实行以及城市化进程的快速推进,中国的房地产行业真正进入高速增长阶段,迎来崛起。

回望过去,在房地产行业快速发展的“黄金20年”中,中国城市的发展日新月异,这离不开房地产行业的推进,也离不开行业中一家家企业的埋头耕耘。

旭辉便是其中的一个代表。从1994年诞生到2007年开始全国化布局,再到2012年登陆资本市场、2013年突破百亿、2017年跨越千亿,旭辉经历了数轮的洗礼与成长,逐渐成为房地产行业中不可或缺的一员。

“公司的发展驶入快车道,多半是因为搭上了时代的高铁,顺势而为。”在接受《国际金融报》记者专访时,旭辉控股董事长林中将企业的崛起归功于“时代的造就”。

“回望旭辉的发展历程,企业的命运与国家命运休戚相关。”林中总结称,纵观中国上下五千年,过去20年是从未有过的太平盛世;横望近代的全球变迁,过去20年,十多亿中国人口的城市化进程,也是人类有史以来规模空前的变迁,这为中国的房地产人提供了千载难逢的宏大舞台。

1 了解客户 奠定基础

和他的名字一样,林中和他一手创办的旭辉始终秉持着“中庸之道”。同样是兄弟共同创业的故事,旭辉多年来鲜有“花边新闻”传出,习惯于用业绩说话,直面媒体与投资者的各种提问,从不回避,却也总是中规中矩,少有“抓眼球”的爆点……

不过,“中庸”并不代表没有主见,更不是慵懒。相反,从踏入社会的那一刻起,他的每一步都是经过深思熟虑,且努力为之奋斗的。

上世纪90年代初,林中毕业于厦门大学企业管理系。在那个国家包分配的年代,大学生是当之无愧的天之骄子。不过,恰逢双轨制刚刚开始试行,毕业生就业开始面临双向选择,林中毅然选择走出体制,进入一家房地产公司做销售。

“由于大学没有学习过房地产专业,不够了解,我就拼命学习。当时,公司并没有说要做市场调研,我就自己跑遍了厦门的大街小巷收集问卷;公司没有要求去了解竞争对手的产品,我就自己做足功课到处‘跑盘’。”林中回忆称,自己对于市场的敏锐洞察力很大程度上就源自于此。

在对这个行业形成初步认知后,林中认为,彼时,厦门的地产市场虽然潜力不小,想买房的人很多,但真正好的房子和好的中介却不多。据悉,厦门房地产于上世纪九十年代初期刚开始萌动,整个行业内十分缺乏中介服务商,包括代理销售、策划、房屋买卖租赁,这块市场几乎是空白的。

于是,恰好熟悉市场销售的林中,看准了这一商机,顺势创办了厦门永升物业服务有限公司。永升物业的创立,被他视作事业的起点,直到现在,林中仍认为,“凭借代理销售的经验,了解到客户想要什么,也知道什么样的产品才能打动客户,这为永升后来转型做地产开发打下了坚实的基础。”

1994年,林中的物业代理公司“摇身一变”成为置业公司永升旭日——旭辉的前身,正式加入了地产开发商大军。这一年,他才26岁。

2 转战上海 布局全国

时间来到21世纪,随着中国房地产业进入高速增长的阶段,大多数房地产企业还沉浸在区域性开发阶段,优先在大本营“打天下”。然而,就在此时,林中再度做出了一个影响企业未来发展的关键性决定——转战上海。

作为早期进入厦门市房地产市场的房企之一,当时的永升旭日已在厦门当地市场取得了不错的成绩。转战上海,则意味着放弃在厦门一手打下的江山,去到一座陌生的城市重新开始。

但林中却道:“水深才能养大鱼,花盆难栽万年松。想成为房地产的大企业,就一定要到房地产的高地去。”

“为什么起步差不多的企业,在上海的后来要发展得更快?这引起了我的反思。”林中认为,随着中国房地产市场的逐步放开,厦门的先发优势慢慢减弱,中文字幕无线码特别是上海、北京这些大城市的市场规模是厦门无法比拟的。同等条件下,在房地产的高地和洼地耕耘,业绩可能相差甚远。

2000年,林中正式将公司总部迁往上海,并创建旭辉。自此之后,旭辉以上海为中心,开启了全国化布局,规模成长迅速。到了2018年,旭辉的合约销售额达到1520亿元,行业排名也稳固在TOP 15。

而根据旭辉定下的“二五战略”,到2021年时,旭辉要做到3000亿销售额,并进入行业第一阵营。同时,旭辉要完成围绕房地产主业的多元化业务布局,化身为“城市综合运营商”。目前,旭辉的多元化业务布局主要涉及物业管理、长租公寓、教育、养老、商业、建筑产业化、基金管理、工程建设、装修软装等。

回顾过往,林中感慨万千:“我们当初的这个决定非常正确,总部设立在上海,不但能让公司在一个更大的市场中历练、成长,更有利于旭辉吸引行业的顶尖人才。”

3 不求最快 但求最稳

快速崛起的旭辉,常常被行业称为“黑马”,不过,在林中看来,旭辉更像一名“行者”。他不止一次地在公开场合强调,要尽力做到增长率、负债率与利润率之间的平衡。“从来都不追求旭辉要跑得最快,但一定会追求成为走得最远的那个。”

作为林中的胞弟,旭辉控股行政总裁林峰在今年的年中业绩会上概括道:“我们不是天才、不够聪明、运气也不够好,考不了100分,但我们每门都可以考85分,虽然单个数据不是第一梯队最前面的,但综合来看,排名还是会比较靠前的。”

特别是在如今整个行业都在强调“降杠杆”的背景下,旭辉的稳健就更显得从容。财报显示,今年上半年,旭辉的净负债率为69.5%,同时,一年内到期短债占比18%,现金短债比为3.3,诚然,这些指标都不是行业最优,却位居行业前列,始终稳健。

不过,众所周知,企业要想发展,始终处于“财务保守”状态势必会错失良机。特别是过去20年是中国开发商的市场红利期,也是高速发展期,开发商如果不在这个时期内完成规模积累,随着市场走向成熟,竞争模式就会发生变化。对于企业来说,要在这个时期冲规模就要加杠杆,毕竟,想要高速增长还要不负债几乎是不可能的。

“杠杆不能常用,但关键时刻却不得不用。”一向崇尚“中庸之道”的林中做了一个比喻,“这就像开车,停着不开最安全。同理,企业如果不借钱发展,负债率是很低,但过几年规模更小,在这个市场上就没有竞争能力了。”

不过,林中也指出,静态地去看一家企业的负债率高低毫无意义,而是要看行业的发展阶段和背后的生意模型,要看资产变现能力、流动性、现金流以及负债结构。

他举例说,香港的大型地产企业现在的净负债率很多已经降到了20%到30%,但不能用这样负债来要求内地的房企,因为发展阶段和商业模型不一样,虽然香港房企持有物业多,但资产变现能力非常弱。

目前中国内地的开发商仍以物业开发和销售为主,因而负债相对较高,但林中相信再过20年,内地的大型房企的净负债率基本上也会下降到20%到30%的水平。而在收入构成中,租金要占到30%以上,开发占50%,还有20%是其它业务,这也是旭辉在未来10年-20年给自己的画像,“再过十年看旭辉,可能就会像现在的新鸿基一样。”

在林中看来,未来20年将要迎来行业的平稳增长期,去杠杆是趋势。不能加杠杆就很难再冲规模,“旭辉现在净负债率在70%以下,未来几年还会降,因为规模增长不会像之前那么快了。”

4 合作之道 安全第一

亮眼的增长速度背后,旭辉的发展之路也并非一帆风顺,特别是合作项目的并表问题始终存在争议。伴随着销售规模一次次突破节点,从300亿元、500亿元,到1000亿元、1500亿元,旭辉由于权益占比仅有50%左右而被质疑“成色不足”。

从2014年-2017年这一重要发展时期的销售数据来看,旭辉分别实现合同销售金额212亿元、302亿元、530亿元、1040亿元,其中,权益销售金额分别为164亿元、201亿元、292亿元、550亿元,权益占比分别为77.36%、66.56%、55.09%、52.88%。

对此,林中称:“合作,是旭辉的战略选择。首先是因为,合作的时候风险是分散的,特别是在地价很高的时候,虽然自己做也可以,但是合作开发风险相对就小。虽然可能利润也少了一点,但是更安全,我们把安全摆在第一位。此外,合作还能带给旭辉人更多操盘磨炼的机会,提升企业实打实的运营能力。”

他同时强调,市场风险大的时候,旭辉希望权益低一点,市场风险小的时候,旭辉就希望权益大一点。即便未来旭辉会逐渐提高自己的权益占比,合作共赢这个战略依旧不会改变,“民营企业就是要朋友多”。

事实上,旭辉新增土储的权益占比已经在上升通道。今年前7月,旭辉新增土储的金额权益占比已达74%,相较2018年同期大幅上升。旭辉管理层表示,未来将持续提升权益占比,2019年全年的新增土储权益占比将保持在70%以上。

国际知名投行高盛近期的一份研报指出,旭辉土储权益比提升得益于两个方面:一是拿地渠道多元化,有效降低了土地成本和资金压力;二是放缓了进入新城市的步伐,转而聚焦于深耕现有布局城市,一定程度上减少了对合作方的依赖。

5 从家族企业到现代企业

旭辉的成长过程,虽然被深深打上林氏三兄弟的烙印,但却早已告别家族企业的特征。

在外界看来,林氏三兄弟始终各司其职,少有争执。从出道至今,林中作为大哥一直是掌舵人,运筹帷幄、指点江山,现任旭辉控股(HK.00884)的董事会主席;二弟林伟最早从厦门永升开始,一直为企业冲锋陷阵,担任副董事长一职;而三弟林峰为人上进,自海外留学归来之后,从营销、财务等条线一路历练,并从2008年起担任旭辉CEO,带领旭辉一路前行,2018年还被《哈佛商业评论》中文版评选为“中国百佳CEO”。

林中也表示,兄弟三人的文化价值观和战略认同一致,配合也非常默契,“求大同存小异,谁管的谁拿主意,从来不会出现争执”。

旭辉另一个经常为业界津津乐道的,是为职业经理人打造了一片生存发展的土壤:简单、阳光、公平、尊重、信任、开放。也正因为如此,旭辉接连两年获得了怡安翰威特颁发的“最佳雇主”称号。

不久之前,职业经理人出身、2017年底刚刚获任旭辉控股执行董事一职的陈东彪,又获任旭辉控股旗下“旭辉集团股份有限公司”董事长,这也意味着旭辉赋予职业经理人更多、更大的责任。

这样的变化,证明旭辉早已告别了家族企业的管理模式,而是一个拥有现代企业管理和治理模式的公司。“企业的生命,在设计上要高过我们自己本身的寿命,从而形成一个经营权、所有权和监督权相独立的,以职业经理人为主的现代公司。” 林中同时指出,“公司就像一支球队,提倡管理团队去明星化,前锋进了一个球,荣誉是大家的。”

虽然给予了职业经理人更大的空间,但林氏家族作为创始人,对旭辉未来成长和长期股价走势保持着一贯的信心,持续不断地增持自家股票就是最好的证明:年初以来,林氏家族已斥资逾2亿元增持。

林中曾不止一次地表示,更希望旭辉成为地产行业的“长跑者”,打造“百年老店”,持续稳定地为投资者创造价值。

虽然仍处于“二五战略”中期,但林中已预见到,旭辉的真正转型将会发生在2022年开始的“三五战略”阶段,从开发销售型企业转变成综合运营型企业,市场的运营能力、不动产的管理能力、如何培养新人才等,都将是他和旭辉未来需要着重考虑的问题。

“这个转型大概会花十多年的时间。我研究过一些企业的转型,最怕一些公司今年转型,明年就不行了,现金流突然就断了。只有当租金收入达到150亿元时,企业才能单单依靠租金去维持滚动发展的需求。未来几年,我们希望旭辉每年的租金收入都能成倍增长。”林中表示。


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