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调控政策不断加码 金九银十佛山楼市持续回暖
[ 发布时间:2017-10-16 15:49 来源:未知 作者:木木 浏览 ]

近期,受调控加码影响的佛山楼市成交行情持续好转,正值“金九银十”旺季,市场也出现热烈氛围。不过,《中国经营报》记者日前以购房者身份走访市场了解到,佛山楼市火热的当面,依然有个别项目存在违规情况。

对于将商品房总价不合理拆分等行为,佛山市屡次明确表态,将商品房总价不合理拆分、虚假装修、虚高装修价格、捆绑销售车位(库)等行为将面临暂停项目网签以及停业整顿的处罚。

楼盘“抢客”

进入9月下旬,佛山楼市旺季气氛开始显现,不少楼盘加大营销力度,“抢客”成为了常见现象。

记者走访市场时发现,在绿岛湖、金融高新区等热点板块,不少销售人员走到路边向过往的车辆和路人推介项目。而在靠近地铁口的金融高新区,销售人员甚至成群结队走到地铁出闸口揽客。

记者实地访问发现,个别楼盘存在商品房总价分歧理拆分、虚假装修、捆绑销售车位等行为,与现行的市场监管政策相违背。

位于佛山的金茂绿岛湖近期准备推出252平方米的户型,预计价钱在1.6万~1.8万元之间。为躲避政府备案价,销售人员给记者算了一笔账:以最高房价盘算,房子总价约454万元,但分为毛坯房款和装修款两笔款项,分离为353万元和101万元,装修单价为4000元/平方米。即便装修款能够通过信用贷取得30万元、最高期限5年的贷款,加上毛坯款的3成比例,首付本钱也高达177万元。

值得关注的是,当代万国府MOMΛ也有“双合同”情况,而且存在“挑客”的现象。项目准备推出的98平方米户型,装修单价为5000元/平方米,装修款总计49万元。而且,销售职员告诉记者,因为回笼资金的需要,包括装修款在内的首付款至少要6成。以2.4万元/平方米的均价来算,即141万元。

该销售人员还表示,所推新货届时将以购房者所交首付比例的高低依次筛选房子,详细为一次性付款、8成首付、6成首付、4.5成首付。而且,除4.5成首付之外,其余均有一定的购房优惠。

在千灯湖板块,有品牌房企的楼盘除了以双合同形式卖房,同时还捆绑了价格约27万元的车位。至于其中原因,销售人员仅称“为了便利销售车位”。

4月3日,佛山发布相关文件,明白表态将商品房总价不公道拆分、虚伪装修、虚高装修价格、捆绑销售车位(库)等行为将面临暂停项目网签以及停业整顿的处分。

5月31日,佛山加码楼市调控,其中提到增强商品房交易价格备案管理,对超过区域备案标准的项目暂不办理价格备案、暂停核发预售许可证、暂不办理现房销售备案。

先交钱后补购房资格?政府将严打

随着楼市调控进级,外地人买房受到严格限制,不少开发商开端在购房资格方面打起了主意。

2016年10月,佛山拉开楼市调控序幕,外地人可在限购区域购置两套新建商品住房,第一套并无限制前提,但第二套需要供给一年个税或社保障明。在2017年3月的调控加码后,外地人可购买套数减至1套,且需要提供一年个税或社保证明。

针对没有购房资格的外地客户,当代万国府MOMΛ的销售人员向记者表示,可先一次性付清房款,签署购房合同,然后在佛山当地缴纳一年个人所得税或社保,相符购房资格后再进行网签。

以上钻政策空子的操作并非个例,记者在走访中了解到,多个楼盘存在大同小异的情况,均要求一次性付款,且时间在13个月左右。

有销售人员告诉记者,对于没有购房资格的外地客户,开发商要求一次性付款,知足社保或个税条件后再网签的情况在佛山随处可见,购房者通常会采取缴纳社保的方式获得购房资格,可以自行寻找渠道或者通过代理公司办理,“一年社保,代办公司收取费用约1.8万元”。

购房资格钻空子现象与佛山大批外地客户群体的市场背景不无关联。据佛山中原地产的统计数据显示,2016年前10个月,佛山一手住宅成交14.9万套,同比涨幅逾40%,其中广州买家成交5.5万套,占比全市成交总量的37%。

不外,这种方式对于购房者而言隐藏诸多问题。广东宏力律师事务所主任律师吕传文对记者表现,“该方式的购房合同有效,但此举有规避限购政策之嫌,而购房者将面临多重危险。”

“房屋没有网签备案,开发商可以将房屋另行过户给别人。另外,房屋权属在开发商名下,开发商一旦资金链断裂,债权人有权查封认购房屋,届时购房人很可能钱房两空。” 吕传文表示。

此外,吕传文还指出,一般情况下,认购书仅被认定为预约合同,与正式合同(本约合同)在权力救援方面有显著差别,一旦开发商违反认购书约定,不与购房人签修订式合同,购房人主张权利时会受到一些限制。

市场连续升温

此前不断加码的调控政策,固然给佛山楼市带来一定影响,但市场依然维持热度。

记者从佛山市住建治理局官网懂得到,佛山楼市成交量浮现回升态势。7月,佛山全市新建住宅成交7474套,环比下跌23.55%。时至8月,成交套数升至9449,环比增长26.42%,其中南海区和三水区环比增长幅度分别为43.46%和39.03%。

据佛山中原的统计数据显示,截至8月底,佛山全市商品住宅库存601万平方米,按近1年的销售速度,去化周期仅约4.5个月。

此外,在调控趋严的形势下,众多房企在佛山拿地的热忱亦无降温迹象,多宗土地均拍出了高价。据佛山中原统计,上半年楼面价TOP10在1.4~1.7万元/平方米之间。

在接连不断的土拍中,最为引人关注的,莫过于万科以25亿元拿下佛山首宗100%自持地块,持有时间长达70 年。此外,2017年首入佛山的金辉、世贸、电建地产等“过江龙”也同样来势不小。

据记者不完全统计,金辉短短几个月内就先后拿下4宗地块,而世贸一个多月也连下两子。在7月底,首入佛山的电建地产更是一日之内连夺两地,楼面价均为1.1万元/平方米左右。进入9月,佛山土地市场依然维持炽热态势。

值得一提的是,多家房企相关负责人此前接收记者采访时一致表示,看好佛山市场前景,将持续拿地深耕区域。

方圆地产首席分析师邓浩志告知记者,房企在佛山等热门城市踊跃拿地已是一种广泛情形,主要是在2016年以及2017年第一季度销售旺盛以至库存不足,房企现在有补货的需要。

“佛山8月一手住宅环比大幅上涨,很大一部分原因是市场推出较多新货,而且部分楼盘采用优惠促销。”至于佛山楼市走势,邓浩志剖析,短期来看,市场将坚持安稳,因为当下的楼市调控仍是较为严厉。    

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